Q&A
査定価格の仕組みはどうなっている？
- 近隣の取引事例を参考にして、時点修正・補正・地域格差等を乗じて査定価格が算出されます。時点修正は取引事例日より経過変動であり、地域の経済・景気、新築着工棟数、物価変動等により算出し、補正は方位、道路幅員等、地域格差は街路条件、交通接近条件、環境条件、行政的条件等で、その他個別格差により（旗竿地、間口２ｍ－４ｍ未満の道路、高圧線下の土地等）により算出し、建物は建築年度別の山形県の標準的な建築共に基づき新築経過年数で耐用年数減価法により価格を算出します。建築施工会社・木造・プレハブ・２×４工法によっても査定価格に差異が生じます。
持ち家がいつまでも売れない時は、どうすればいいの？
- 相場価格と売値価格に差があると思います。 土地価格は少子高齢化や世の中の景気、住宅環境整備による人口移動に反応すると思います。山形市内の土地価格は25年前の価格に近づいており、その周辺地域である（天童市・東根市）もその影響を受けて土地価格が下がる傾向にあると思います。また今年6月より山形市の市街化区域が拡張される予定なのでその影響を受け特に下がるのではと思っています。建物は築年数により査定価格になりますが、便利な住宅地は少々下落しますが不成形の土地はとても買い手がつきにくくなっています。売却価格を下げる他ないと思われます。（下げる場合は２回まで）
住宅を売却する場合に必要なことはありますか？
- 購入検討者は住宅の入口である玄関で既に買うか買わないか決めると言われてます。（約10秒程度の時間）玄関がキレイかどうかで、その先の部屋も期待できるか判断しています。購入者の心理は「一生で最も高価な高品を買おうとおもっている。」見た目の重要性が大切で、売るための「演出」が重要。 「ここに実際住んでみたら、どんな暮らしができるか」とイメージするのです。 多くの中古住宅の中から目を向けてもらうために必ずしなければならないこと 【内覧した方に対して】 ・この物件住みたい・私がこんな家に居宅したら幸せになれそうだ・この物件に住めたらいいなと思わせること！
新築か中古か迷い中。どういう基準で選んだらいい？
- 自己資金・借入金の返済金と家族のライフスタイルが大切。 新築はゼロからスタートなので、全てが新鮮で家族の夢が膨らみますが、資金的に問題がなければお勧めします。中古については地域が限定され広い意味での歴史がすでに完成されておりますので、考え方に柔軟性を持つ必要もあり近い将来メンテナンスも必要です。価格は新築と比較して築年数にもよりますが、割安価格で取得できます。山形県内の平成29年度の空家総数はおよそ約58,000戸あり、内賃貸用住宅は31,000戸、一戸建住宅は27,000戸ですが、売却用一戸建住宅は1,000戸程度で推移していると思います。平成25年7月30日に総務省の全国統計によりますと、2013年度で820万戸の空家になっている。
物件選びの条件が定まらない。何から決めるといい？
- 家庭内で自己資金がいくらあるのか。家庭内で毎月の収入よりどの程度返済にまわせるのか。子供さんの将来発生する教育資金も考慮する必要があると思いますので、余裕も持って計画を立てましょう。土地を購入又は中古住宅を購入するにしても将来その地域の都市計画などが、どうなるかよく聞いてから判断しても良いかも知れません。山形県の将来の人口推計のなかで、2040年には2010年の115万人から83万人に大きく減少（約28％）する予想ですが、その中でも東根市は減少割合が他市町村より最も少ない△9.4％ですので是非東根市を中心にした地域に居住されることをお勧めいたします。
希望条件を伝えたら、物件を探してくれるの？
- 学区・希望土地面積・予算などをお話いただきますと、迅速に対応させていただきます。 居住用土地について一区画として同一の宅地(宅地見込地も含む）はありません。それぞれの売地には価格に見合った相場価格が表示され、さまざまな法的規制や道路・境界問題等がありますので、どんな小さな疑問でもお気軽にご相談下さい。
いくらくらいの物件が買えるかわからない。相談に乗ってもらえる？
- 親切・丁寧にアドバイスします。 家族構成や昨年の年収（世帯主と奥様又は後継者）、現在の借入金の残高と毎月の返済金などをお教えください。毎月どの位の返済が可能かによって総借入金が確定いたしますので、自己資金も含めた住宅資金総額がわかりますので新築住宅か中古住宅か選べるとおもいます。
中古物件を見に行った際に、どこをチェックすればいいですか？
- 担当者の説明に注意深く耳を傾けることが大切で、特に設備器具に不具合がないか説明を受けること。空き家になってから1年以内がベストですが、水回りを管理している場合は2年以内がベストだと思います。 できれば、建築基準法が改正された耐震基準の1981年6月以降の住宅を検討された方がよろしいかと思います。
契約時に必要な書類はなんですか
- 一般的に、本人の運転免許書と住民表謄本と認印と連帯保証人の印鑑証明と実印と運転免許書が必要です。
連帯保証人は誰に頼めばいいですか？
- 安定した収入のある60歳未満の方が望ましい。
初期費用はどのくらいかかりますか？
- 一般的には、前家賃と敷金（家賃の２ヶ月分）と礼金（有・無）と仲介手数料（家賃+消費税）と火災保険料がかかります。 目安が家賃の５ヶ月分弱となります。
中古住宅を購入しリフォームをしたい。どのように進めればいいですか？
- 物件を購入した時に説明を受けた重要事項説明書を精査して、建築業者に見積りを依頼し、銀行より物件の購入資金とリフォーム資金を算出してもらう事
住宅ローンの事前相談にのってもらえるのでしょうか？
- 心配はありません。ご購入されるお客様はほとんどの方が、住宅ローンは始めての方ばかりです。初めて住宅ローンを申し込むお客様にとって、どこに申し込んでいいのか、またどんな住宅ローンがご自身にとって、もっとも有利か分からないことばかりでないでしょうか。お客様にとって一番有利な住宅ローンの借り方から、利用の仕方などご相談可能です。事前審査も審査申込みの仕方を間違えてしまったばかりに審査に落ちるケースがありますので、ご注意下さい。
